Sachwerte sind für einen nachhaltigen Vermögensaufbau unverzichtbar.

Sachwerte_Kapitalanlage
Die aktuelle Niedrigzinsphase und Börsenturbulenzen vor der bevorstehenden Zinserhöhung in der USA definieren die Anforderungen an den sicheren und nachhaltigen Vermögensaufbau. Während die klassische Vermögensverwaltung teilweise horrende Verluste an den Finanzmärkten erwirtschaftet ist mit gezielten Sachwertinvestitionen auch in schwierigen Marktphasen eine gleichmäßigere Wertentwicklung zu erreichen.

Die deutschen Privatanleger verlieren durch die niedrigen Zinsen Milliarden. Wie sich Kapitalanleger mit Sachwerten optimal gegen die Inflation und damit den Wertverlust ihres Geldes schützen können, erfahren Sie meist leider nicht durch Ihre Hausbank. Im Falle einer erneuten Krise aufgrund der Politik des billigen Geldes der Notenbanken, droht den internationalen Finanzmärkten ein radikaler Absturz. Finanzexperten raten deshalb seit Ende der Finanzkrise 2008 vermehrt zu Sachwerten. Diese seien deutlich sicherer als Geldwerte.

“Die Inflation liegt real bei vier bis fünf Prozent„ (Wirtschaftsprofessor Max Otte, Focus, 14.06.2014)

Es besteht ein scheinbarer Widerspruch zwischen der Deflationsangst der Europäischen Zentralbank, die deswegen jüngst den Leitzins senkte, und der von den Verbrauchern wahrgenommenen Inflationsrate, die der persönlichen Inflationsrate entspricht. „Der Warenkorb eines Normalbürgers enthält viel mehr Dienstleistungen, Gesundheit, Nahrungsmittel und Energie, als es die offizielle Inflationsrate suggeriert“ (Focus | 2014). Doch was sind die Gründe für die “unterschiedlichen Wahrnehmungen”?

1. Artikel im Warenkorb und die Gewichtung

Reduzierung des Anteils der Artikel im allgemeinen Warenkorb die den Lebensunterhalt betreffen bewusste Änderung der Anzeile und Gewichtung von Waren / Dienstleistungen die sich verbilligt haben.„Essen wird teurer, Reisen wird billiger“

2. Hedonische Methode = Lustzugewinn

Der PC kostet 1100 Euro. Im Jahr zuvor waren es noch 1000 Euro – heute sind es zehn Prozent mehr. Letztes Jahr hatte der PC zwei GHz. Jetzt hat der Prozessor vier GHz. Das ist ein Lustzugewinn von 100 Prozent! Und das für nur zehn Prozent mehr Geld.“Der Computer ist der Statistik nach also billiger geworden!

3. Falsche Berechnung

Inflationsrate = Wachstum der Geldmenge minus Wirtschaftswachstum.

Die Geldmenge sollte durch die Wirtschaftsleistung eines Staates gedeckt sein. Aus dieser Berechnungsmethode ergibt sich für Deutschland,dass die Preise von 2001 bis Ende 2012 um 66 Prozent gestiegen sind.

4. Staats­verschuldung

Eine hohe Staatsverschuldung führt zu einer Steigerung der Inflation.

Erzeugt die Zentralbank neues Geld und kauft Papiere der Staats­verschuldung (Staatsanleihen) vergrößert sie dadurch die Geld­menge. Das führt zur Inflation (Steigende Preise bei sinkender Kaufkraft) denn durch den Ankauf von Staatsanleihen steigt die ungedeckte Geldmenge überproportional zur Realwirtschaft an.

Warum ist das wichtig?
Man geht derzeit von einer realen Inflation von mindestens 3% aus. Jeder Sparer der sein Vermögen anlegt und eine Rendite von weniger als 3 % erwirtschaftet, macht demnach Verlust und letztendlich sein eigenes Vermögen kaputt.

Grundbuch statt Sparbuch

Chancen und Risiken
Das Papiergeld ist durch die Entwertung und die Inflation bedroht. Sachwerte bieten reale, „handfeste“ Werte und werfen bei einer klugen Investition deutlich höhere Erträge ab. Die Investment Profis, egal ob Staatsfond, Rentenkasse oder Versicherungen, jeder investiert in Sachwerte. Eine Untersuchung der Steinbeis-Hochschule ergab, dass besonders institutionelle Anleger auf ihrer Suche nach sicheren und renditestarken Investments stärker als jemals zuvor auf Sachwerte setzen. Nach einer Umfrage von Ernst & Young unter rund 100 Investoren halten über 90 % Prozent Deutschland für einen „attraktiven“ oder „sehr attraktiven“ Investitionsstandort.

Eine der Ursache für die hohe Nachfrage nach Sachwerten ist die konsequente Überschuldung in Europa. Viele Investoren sichern sich deshalb mit Sachwerten gegen die europäische Schuldenkrise und die zu erwartende Inflation ab. Die Durchschnittsrenditen von 4-6 % leisten deutlich höhere Ausschüttungen als beispielsweise bei Anleihen.

Im Immobilienbereich sind neben den 1A-Lagen in den deutschen Großstädten besonders Wohneinheiten aus Einzugsgebieten oder Randlagen von Großstädten gefragt. Hier bieten die Mietpreisentwicklungen aufgrund des steigenden Anstiegs der Suche nach „bezahlbarem Wohnraum“ deutliches Steigerungspotential. Wohnimmobilien gelten im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien als weniger konjunktursensibel, da auch in Krisenzeiten jeder ein Dach über dem Kopf braucht.

Sachwerte gelten im Allgemeinen als sichere, wertstabile und börsenunabhängige Geldanlage. Damit sind sie eine ideale Maßnahme zum stabilen Vermögensaufbau und der privaten Absicherung.

Wichtige Renditefaktoren einer Kapitalanlage Immobilie

Steuervorteil Immobilien
„Drei Millionen Vermieter verdienen mit ihren Immobilien nichts, rund 500.000 machen sogar Verlust.“ (DIW Berlin |2014)

“Das schlechte Abschneiden der Immobilieninvestments kann man auf die Unerfahrenheit der Anleger zurückführen. Sie hätten bei der Standortwahl Fehler gemacht, sich in der Vergangenheit von steuerlichen Anreizen verführen lassen, gerade bei Objekten in Ostdeutschland, oder sie hätten sogenannte technische Risiken unterschätzt, also etwa die Sanierungskosten, die mit einem Mieterwechsel verbunden sind.Viele sind einfach blauäugig gewesen.” (Spiegel /2014)

Brutto Rendite vs. Netto Rendite

Oft ergibt sich bei der ersten Betrachtung einer Kapitalanlageimmobilie eine Brutto Rendite zwischen 5-8 %. Beim genaueren Hinsehen wird hier aber durch die Berechnung der Netto Rendite schnell 2-4 % daraus. Das liegt an den sogenannten Bewirtschaftungskosten, d.h. alle Kosten die während dem Immobilienbesitz anfallen können. Dies sind u.a. Instandhaltungsrücklage und objektbezogene Verwaltungskosten. Die Berechnungsformeln für beiden Renditebetrachtungen lauten:

– Bruttorendite = Jahresmiete netto geteilt durch Netto-Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten)
– Netto Rendite = Jahresmietertrag (Jahresmiete netto abzüglich Bewirtschaftungskosten) geteilt durch Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten

Miteigentümer Ausrichtung

Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage in einem Mehrfamilienhaus kaufen möchten, ist die Frage „Wer sind meine Miteigentümer“ ein oft vernachlässigter Faktor.

Sind die anderen Eigentümer auch Kapitalanleger die an einer guten Rendite interessiert sind, oder sind es Eigennutzer, die andere Prioritäten haben? Warum ist das wichtig:

Ein Mehrfamilienhaus, das hauptsächlich von Kapitalanlegern gesteuert wird, wird eher keine kostenintensiven Verschönerung Renovierungen durchführen. Eigennutzer können hier bei einem Mehrheitsverhältnis größere Investitionen durchsetzen, die sich negativ auf die Rendite auswirken.

Mietpreisniveau / Entwicklung

Stuttgart, München, Hamburg – bestenfalls Innenstadtlage mit 5 % Rendite. Sehr oft haben Kapitalanleger eher schwierige Erwartungshaltungen, die nicht erfüllbar sind. Sehr gute Lage mit sehr guter Rendite ist aus Marktverhältnissen (Angebot – Nachfrage) realistisch nicht möglich. Insbesondere in den A-Lagen befinden wir uns momentan meistens sowohl Im Kaufpreis als auch in der Mietpreisentwicklung am oberen Ende. In Stuttgart zum Beispiel bewegen sich die Kaltmieten bereits zwischen 10,50 -18 Euro / qm.

Bei einer Investition in eine Kapitalanlage Immobilie, muss zwingend der Mietpreisspiegel und die Mietpreisentwicklung in die Renditebetrachtung miteinbezogen werden. Zukünftige Mieterhöhungen könnten dann im Zuge der Mietpreisbremse schwierig werden. Des Weiteren ist die einfache Vermietbarkeit ebenfalls davon abhängig. Hier sollte der Kapitalanleger genau prüfen ob sich die Immobilie in A-Lage wirklich besser rechnet als eine Immobilie in einer B-Lage.

Die Hausaufgaben vor dem Immobilienkauf

Sie haben ein passendes Objekt gefunden? – dann geht es jetzt erst richtig los: Von der Bausubstanz und Rendite Betrachtung, über die makroökonomischen Entwicklungsdaten bis hin zu Sanierungsrückständen und natürlich der Mieterverwaltung, es lauern zahlreiche Fehlerquellen die im Nachhinein den Traum vom Immobilienbesitzer zum Albtraum werden lassen.

  • Brutto -/ Netto Rendite
  • Bausubstanz der Immobilie
  • Lage der Immobilie
  • Ausstattung / Zustand
  • Verkehrs- und Stadtanbindung
  • Infrastruktur der näheren Umgebung
  • Städtische Entwicklung
  • Einwohnerentwicklung
  • Mietpreisentwicklung
  • 10 Jahres Prognose
  • Renovierungen/ Sanierungsrückstau
  • Instanthaltungsrücklage
  • Protokolle Eigentümerversammlung
  • Mieternachweis / Selbstauskunft / Mieterpass
Der alteingesessene Leitspruch beim Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage ist wurde durch viele weitere Faktoren ergänzt, die eine gleichwertige Rolle bei der Auswahl des richtigen Objekts spielen müssen. Ein Objekt in einer bevorzugten A-Lage wird keine vernünftige Rendite erwirtschaften wenn die Bausubstanz marode ist und kurz nach dem Kauf eine vollständige Kernsanierung fällig wird die über eine Sonderumlage finanziert werden soll. Hier herrscht ein gefährliches Halbwissen in der breiten Masse. Wir raten dazu zur Hilfe eines professionellen Partners bei der Objektauswahl.

Lebensversicherungen sind als Altersvorsorge nicht geeignet

“Die Bundesregierung will ab 2016 den gesetzlichen Garantiezins für die meisten Lebensversicherer abschaffen.” “Die Höchstgrenze für die langfristigen Zinsversprechen soll von 2016 für Neuverträge bei den meisten Anbietern wegfallen, erklärte das Bundesfinanzministerium. Für bestehende Verträge soll alles beim Alten bleiben. Der offiziell “Höchstrechnungszins” genannte Zinssatz soll die Versicherer eigentlich vor zu großzügigen Zusagen an die Kunden schützen, wird von der Branche aber vor allem als Verkaufs­argument genutzt.”  (Finanzen.net | 10.10.2015)
“Ein Vergleich von Lebenspolicen zeigt: Die Verträge bieten schwache Renditen und hohe Kosten. Egal ob Riester-, Renten- oder Lebenpolicen – die Produkte auf dem Markt taugen nichts” (Handelsblatt | Ökotest) Bei Kostenquoten von bis zu 46% (!) bleiben dem Sparer rechnerisch von jedem gespartem Euro lediglich 54 Cent die im Sparvertrag landen und auch verzinst werden. Im Durchschnitt liegen die Kostenquoten bei 20%. Aufgrund der Niedrigzinsphase suchen die Versicherer neue Lösungsmöglichkeiten. Ein Großteil der Investitionen fliesst in Wohnimmobilien, da dies derzeit die einzige Möglichkeit ist, börsenunabhängig und bei größtmöglicher Absicherung konstante Renditen über 3 % zu erzielen.

Ist die Kapitalanlageimmobilie als Altersvorsorge sinnvoll?

Prsentation
Die Bürger in Deutschland investieren im Gegensatz zu anderen Ländern fast ausschließlich nur in Geldwerte und kaum in Sachwerte. Im Falle einer Hyperinflation oder Währungsreform werden diese Geldanlagen wertlos und das gesamte Vermögen ist damit verloren. Die aktuelle Euro Politik, der Crash in Zypern oder auch die Bankenkrise 2008 haben deutlich gezeigt, wie schnell das gehen kann.

Im Gegensatz zu Geldwerten besteht bei Sachwerten nicht das Risiko der Entwertung aufgrund einer Inflation, somit sind dies langfristig gesehen sichere Anlagen. Aus Sachanlagen werden zudem Erträge generiert – zum Beispiel Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Sachwerte sind unabhängig vom Zinsniveau, der EZB und anderen geldpolitischen Entscheidungen. Selbst im Falle einer hohen Inflation oder Währungsreform verlieren Sachwerte ihren Wert nicht. Im Gegensatz zum Geld sind Sachwerte nur begrenzt verfügbar und können nicht einfach so neu gedruckt werden. Deshalb sind Sachwertanlagen immer wertbeständig.

Der Immobilienmarkt bietet somit lukrative Chancen auf hohe Wertsteigerungen bei minimalem Risiko. Die Altersvorsorge wird durch einen Sachwert besichert und die Versorgungslücke durch die Mieteinnahme geschlossen bzw. verringert.

Ihr starker Partner

Wir sind ein unabhängiges Beraternetzwerk für sachwertorientierten Vermögensaufbau. Unsere Kernkompetenz dabei ist die Vermittlung von Kapitalanlageimmobilien und exklusiven Festgeldanlagen. Lokaler Schwerpunkt ist die Region Baden Württemberg.

Wir arbeiten erfolgreich mit verschiedenen Bauträgern, Immobilienverwaltungen und Finanzunternehmen zusammen und bündeln so jahrzehntelange Erfahrung und Know How im Immobilienmarkt. Neben der persönliche Beratung bei Ihnen vor Ort, der gemeinsamen Erarbeitung von Finanzierungskonzepten und der Objektbesichtigung wird die Haus- und Mietverwaltung (Vermietungsservice, Nebenkostenabrechnung, Wohnungsübergabe, Kautionsverwaltung etc.) vollständig von einem erfahrenen Dienstleister übernommen.

Bei uns gibt es keine Kundennummer und kein Schema F. Jede Anfrage wird persönlich und individuell behandelt, dafür steht Ihnen ihr Berater als direkter Ansprechpartner zur Verfügung.

Wir möchten Ihnen nichts verkaufen was Sie nicht wollen oder brauchen. Wir bieten eine sinnvolle und sichere Möglichkeit für Ihren Vermögensaufbau die voll auf Ihre Wünsche, Anforderungen und persönliche Situation abgestimmt ist.

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