Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage

In der Niedrigzinsphase und Zeiten unsicherer Marktentwicklungen sind Kapitalanlage Immobilien derzeit heiß begehrt. Egal ob die Börsenkurse steigen oder fallen, wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden hat, ist auf der sicheren Seite. Daher ist die Kapitalanlage Immobilie vor allem für sicherheitsorientierte Anleger geeignet. Mit einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie konstante Einnahmen erzielen und interessante Steuervorteile nutzen. Im Alter bessern die Mieteinkünfte Ihre Rente deutlich auf.

Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einem Aufholprozess. Steigende Preise für Kapitalanlage Immobilien sind daher in ausgewählten Lagen bereits vorprogrammiert. Dadurch kann eine hohe Rendite erzielt und damit ein stabiler Vermögensaufbau betrieben werden. Immobilien sind deshalb eine gute Wahl, da sie börsenunabhängig von den Finanzmärkten inflationsgeschützt sind.

In diesem Video wird erklärt welche Vorteile Sachwert Kapitalanlagen besitzen im Gegensatz zu klassischen Geldwert Anlageformen, wie Aktien oder Kryptowährungen wie bspw. Bitcoin.

Warum sich die Riester Rente und Lebensversicherung nicht lohnt

Die Riester-Rente bietet eine staatlich geförderte Möglichkeit, Geld fürs Alter anzusparen und damit privat vorzusorgen. Um die staatliche Förderung der Riester-Rente zu erhalten, müssen Sparer mindestens vier Prozent Ihres Vorjahreseinkommens einzahlen. Die Nachteile der Riester Rente sind offensichtlich:

  • Die Verträge zur Riester-Rente sind nicht flexibel.
  • Das angesparte Vermögen ist weder vererbbar noch veräußerbar.
  • Zum Rentenbeginn sind nur 30 Prozent des Geldes verfügbar, der Rest wird in eine monatliche lebenslange Rente umgewandelt.
  • Die monatliche Rente wird nachgelagert versteuert.

Dazu kommt noch, dass die meisten Riester-Verträge zu wenig Rendite abwerfen,zu hohe Verwaltungskosten beinhalten und an unzählige Bedingungen geknüpft sind.

Mit dem neuen Reformgesetz zum 1.Januar 2015 verliert die Lebensversicherung weiterhin deutlich an Attraktivität. Nicht nur die Beteiligung an den Überschüssen wird neu geregelt, auch der Garantiezins sinkt erneut. Gab es vorher 1,75% garantiert, so sind es ab 2015 nur noch 1,25 %.Auch wenn die Bundesregierung stets von einer Deflation spricht, entspricht dies nicht den aktuellen Tatsachen. “Als Inflation bezeichnet man den andauernden Anstieg des allgemeinen Preisniveaus. Waren und Dienstleistungen verteuern sich kontinuierlich. Da man sich im Zeitablauf für einen bestimmten Geldbetrag immer weniger kaufen kann, spricht man von Geldentwertung oder Kaufkraftverlust.”

Seit Jahren beschwören die Politiker die Gefahr einer Deflation und reden den Sparern ein, dass eine Inflation dringend nötig sei, um die Wirtschaft wieder anzukurbeln.Tatsächlich aber sind die Preise in den vergangenen Jahren aber dramatisch gestiegen. Die offizielle Inflations-Statistik wird gezielt geschönt, denn nur so kann sich der Staat auf Kosten der Steuerzahler und Sparer verschulden. Bei einem Garantiezins von 1,25 % und einer geschätzten Inflation von ca. 2% vernichtet der Sparer mit einer Lebensversicherung jedes Jahr 0,75 % seines eigenen Vermögens.

Sachwert schlägt Geldwert

“Die Renten sind sicher” hat es vor noch nicht allzu langer Zeit von Seiten der Regierung geheißen, doch die aktuellen Entwicklungen zeigen etwas anderes. Wer im Alter eine stabile und sichere Versorgung haben möchte, muss sich bereits heute selbst darum kümmern.

Die Bürger in Deutschland investieren im Gegensatz zu anderen Ländern fast ausschließlich nur in Geldwerte und kaum in Sachwerte. Im Falle einer Hyperinflation oder Währungsreform werden diese Geldanlagen wertlos und das gesamte Vermögen ist damit verloren. Die aktuelle Euro Politik, der Crash in Zypern oder auch die Bankenkrise 2008 haben deutlich gezeigt, wie schnell das gehen kann.

Im Gegensatz zu Geldwerten besteht bei Sachwerten nicht das Risiko der Entwertung aufgrund einer Inflation, somit sind dies langfristig gesehen sichere Anlagen. Aus Sachanlagen werden zudem Erträge generiert – zum Beispiel Mieteinnahmen und Wertsteigerungen.

Sachwerte sind unabhängig vom Zinsniveau, der EZB und anderen geldpolitischen Entscheidungen. Selbst im Falle einer hohen Inflation oder Währungsreform verlieren Sachwerte ihren Wert nicht. Im Gegensatz zum Geld sind Sachwerte nur begrenzt verfügbar und können nicht einfach so neu gedruckt werden. Deshalb sind Sachwertanlagen immer wertbeständig.

Vermögensaufbau mit Immobilien

Immobilien zählen nach wie vor zu den Sachwertanlagen mit der höchsten Wertentwicklung und Sicherheit. Die schleichende Geldentwertung der Inflation vernichtet jedes Jahr etliches Vermögen. So mancher Sparer verbucht nach Abzug von Steuern und Inflation oft sogar eine negative Rendite. Immobilienbesitzer treten dieser Situation entgegen, denn die Miete kann dem Inflationsverlauf angepasst werden.

Der derzeitige Wohnraummangel in vielen deutschen Metropolregionen, sorgt für eine wachsende Nachfrage und steigende Immobilienpreise. Wer eine eigene Immobile in diesen Regionen besitzt, baut Schritt für Schritt sein eigenes Vermögen auf. Durch die steigenden Nachfrage ist nicht nur eine Wertentwicklung gewährleistet, denn auch die steigenden Mietpreise sorgen für eine ordentliche Mietrendite.

Am Vermögensaufbau beteiligen sich folgende drei Partner: Der Mieter, das Finanzamt und die Inflation. Bei einer Finanzierung mit Fremdkapital verringert die Inflation sogar die Rückzahlung der Darlehen. Im Gegenzug zu den Geldwerten (Sparverträge) profitiert der Immobilienbesitzer von der steigenden Inflation.

Kapitalanlageimmobilie ohne Eigenkapital

Man erwirbt eine Immobilie mit Hilfe von Fremdkapital und führt Zins und Tilgung des Fremdkapitals durch die Einnahme von Steuervorteilen und Mieteinnahmen zurück. Für die Finanzierung wird ein Darlehen aufgenommen. Die Darlehenszinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten und die Abschreibungen für die Immobilie gelten dann gesamt als Werbungskosten. Diese werden dann von den Mieteinnahmen der Immobilie abgezogen. Im Ergebnis entstehen dann Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die steuermindernd über den Steuerfreibetrag mit dem aktuellen Einkommen verrechnet werden. Mit diesem Modell ist es möglich bereits ab kleineren monatlichen Eigenleistungen die Immobilie zu finanzieren. Die Laufzeit hängt von der Tilgung und monatlichen Belastung ab. Wenn die Kapitalanlageimmobilie als Altersvorsorge genutzt werden soll, liegt die Laufzeit meist bei 25-30 Jahren.

Eine Kapitalanlageimmobilie können Sie bereits ab 130 € Eigenanteil im Monat erwerben, bei einer kürzeren Laufzeit wie ein Riestersparplan oder eine Kapitalebensversicherung. Im Schnitt beträgt die Laufzeit ca 25- 30 Jahre, d.h. der Immobilienkäufer verfügt bereits 3-7 Jahre vor seinem Rentenantritt über ein monatliches Mehreinkommen in Höhe der Mieteinnahmen. Bei einer Miete von 400 € monatlich, ergibt sich über eine Zeitspanne von 7 Jahren ein Zusatzeinkommen von 33.600 € ohne das der Wert der Altersvorsorgeimmobilie abnimmt.

Bei einer Auszahlung der Lebensversicherung oder des Riestervertrages kommen auf den Sparer je nach aktueller Gesetzeslage mindestens 25% Steuern auf den gesamten Sparbetrag zu. Bei einer Veräusserung der Immobilie nach 10 Jahren ist der daraus erzielte Gewinn steuerfrei. Auch wenn bei der Immobilie keine Wertsteigerung einsetzt oder sich der Immobilienwert aus unwahrscheinlichen Gründen verringern sollte, geht die Rechnung für den Besitzer trotzdem auf. Der tatsächliche Eigenanteil beträgt bei einer Laufzeit von 30 Jahren lediglich 46.800 € (Eigenanteil x 12 x 30) Der Rest des Darlehens wird durch die Mieteinahmen und Steuervorteile getilgt.

Die Kapitalanlage Immobilien Berechnung ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie bspw. Zinssatz und gewünschter Tilgungsdauer. Je nach Wunsch des Mandanten können hier verschiedene Modell gewählt werden.

Die Immobilien Rendite

Die Immobilien Kapitalanlage ist immer eine langfristige Geldanlage. Da Immobilien keinen Kursschwankungen wie bspw. Aktien unterliegen sondern meistens eine Wertsteigerung und Rendite durch Mieteinnahmen erzielt werden kann, ist die Kapitalanlageimmobilie gleichzeitig zum Vernögensaufbau auch ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge. Durch die Börsenunabhängigkeit gelten Immobilien als inflationsgeschützt und sicher. Trotz der demographischen Entwicklung und der sinkenden Geburtenraten in Deutschland, ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebremst hoch. Die Zuwanderung in Ballungszentren, die Zunahme an Single Haushalten und das Bedürfnis nach größerer Wohnfläche sind nur einige Faktoren die dafür verantwortlich sind. Immobilien als Kapitalanlage finden sich meistens in Städten mit Wohnungsmangel oder Städten mit hohem Arbeitsplatzangebot.

Der Immobilienwert steigt mit der Inflation. Zusätzlich dazu ergeben Mieteinnahmen und Steuervorteile weitere Wertsteigerungen. Die Rendite einer Immobilie ermittelt sich durch den Mietzins + Wertsteigerung + Steuerersparnis. Diese liegt im Regelfall weit über dem normalen Zinsniveau. Der Immobilienmarkt bietet somit lukrative Chancen auf hohe Wertsteigerungen bei minimalem Risiko. Zuzüglich zu den 3 Grundfaktoren, Lage, Substanz und Umfeld kommen folgende Faktoren hinzu:

  • Entwicklung der Mietpreise
  • Demographische Entwicklung
  • Beschäftigten und Lohnentwicklung
  • Baujahr und Zustand der Immobilie
  • Instandhaltungsrücklage und Hausgeld

Desweiteren sollten Sie beachten, dass eine Mieterverwaltung angeboten wird. Diese kümmert sich um die Mieter Ihrer Kapitalanlage und erspart Ihnen so einiges an Zeit und Aufwand. Den geringen monatlichen Betrag können Sie in den Werbungskostenvoll anrechnen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Netto- und Bruttorendite, denn nur die Nettorendite ist ausschlaggebend bei der Frage der tatsächlichen Immobilien Rendite. Die Bruttorendite fällt immer höher aus, da sich die Kosten ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie beziehen.

Brutto Rendite: Jahresnettokaltmiete x 100 / Kaufpreis = x %

In der Berechnung der Nettorendite werden alle Kosten miteinbezogen.

  • Mieteinnahme pro Jahr – Verwaltungskosten – Rücklagen – Sonstige Kosten = Reinertrag / Jahr
  • Reinertrag x 100 / Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) = x %

Die Rendite für eine Immobilie befindet sich meist zwischen 3,0 % und 8 %. Die tatsächliche Immobilien Rendite hängt immer individuell vom Objekt, der Lage und anderen Einflussfaktoren ab.

Ob eine Immobilie als Kapitalanlage oder Altersvorsorge dienen kann, ist sehr stark Objektabhängig. Einen wichtiges Indiz darauf, ob eine Kapitalanlage Immobilie lohnenswert ist, ist der Wiederverkaufswert. Dieser muss mindestens dem eigentlichen Kaufpreis entsprechen und zusätzlich die Kaufnebenkosten abdecken. Immobilien gelten in der Regel als Kapitalanlage für sicherheitsorientierte Anleger, das sie meist keinen oder nur sehr geringen Schwankungen unterliegen. Doch nicht jede Immobilie kann eine hohe Rendite garantieren. Die Rendite, die mit einer Kapitalanlageimmobilie erzielt werden kann, ist langfristig erzielbar, stabil und es ist immer ein Sachwert hinterlegt.

Der Steuervorteil bei Immobilien

Durch gezielte Steuervergünstigungen unterstützt der Staat Investitionen in seinem Sinne. Dadurch entstehen für den Anleger ‐ abhängig von seiner individuellen steuerlichen Situation ‐ lukrative Möglichkeiten, den Staat aktiv an seinem Vermögensaufbau zu beteiligen. Das Finanzamt gewährt Kapitalanlegern einige steuerliche Vorteile und ermöglicht es so direkt “Steuern zu sparen” oder Steuern in privates Vermögen umzuwandeln.

Werbungskosten wie bspw. die Darlehenszinsen und die Verwaltungskosten können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Weiterhin kann der Wertverlust durch Gebrauch der Immobilie jährlich abgeschrieben werden. Durch den Steuerfreibetrag ist es so möglich direkt nach dem Kauf einer Kapitalanlage Immobilie weniger Steuern zu bezahlen bzw. die Steuerlast durch Nutzung des Steuerfreibetrags zu senken.

Beim Sonderfall Denkmalimmobilien fallen sogenannte Sonderabschreibungen an. Hier versucht der Staat, den zusätzlichen Aufwand auszugleichen, den Käufer mit der Pflege der historischen Bausubstanz haben. Mit der “Absetzung für Abnutzung”, fördert der Staat den Erhalt denkmalgeschützter Immobilien. Besitzer dürfen die meist erheblichen Sanierungskosten steuerlich absetzen. Kapitalanleger können über zwölf Jahre insgesamt 100 Prozent dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen. Hier gilt aber zu beachten das sich Denkmalimmobilien als Kapitalanlage oder Steuersparmodell in der Regel erst ab einem Einkommen von >100.000 EUR lohnen sowie genügend Eigenkapital verfügbar sein muss.

Die Auswahl der richtigen Kapitalanlageimmobilie

Damit die Sie die richtige Immobilie finden und müssen vor dem Kauf verschiedene Kriterien geprüft werden. Nur wenn die richtige Immobilie ausgewählt wird kann mit einer stabilen Rendite und Wertsteigerung gerechnet werden.

Zu den wichtigsten Kriterien zählen der bauliche Zustand der Immobilie, die Lage der Immobilie, die Ausstattung, sowie Verkehrs- und Stadtanbindung und Infrastruktur der näheren Umgebung. Der Standort der Kapitalanlageimmobilie ist mitunter das wichtigste Kriterium der Auswahl. Dazu gehört auch die Einwohnerentwicklung, die Mietpreisentwicklung und eine realistische Prognose für die folgenden 10-20 Jahren anhand der vergangenen Entwicklung.

Damit sich eine Investition in Immobilien auch dauerhaft rechnet, sollten einige Grundregeln beachtet werden. Die typischen Fehlerquellen werden so vermieden und einer erfolgreichen Sachwertinvestition steht nichts mehr im Wege.


Achten Sie beim Immobilienkauf auf eine gute Lage. Wichtig ist eine konstante Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, eine hohe Beschäftigung durch ansässige Unternehmen und ein Wertentwicklungspotential.
Besichtigen Sie die Immobilie. Wenn Sie bereit sind ein Darlehen über 100.000 € aufzunehmen sollten Sie zumindest diese Zeit investieren. Desweiteren können Sie sich vor Ort selbt ein Bild von Ihrer Immobilie machen. Eine gute Verkehrsanbindung, Geschäfte, Schulen und Grünflächen sind wichtig.
Vergleichen Sie den Kaufpreis anhand von Immobilienbewertungen im Internet oder nehmen Sie zur Besichtigung ihren eigenen Gutachter mit. So können sie sicher sein das sie auch wirklich den Marktpreis für das Objekt bezahlen.
Stellen Sie anhand des örtlichen Mietspiegels fest, welche Nettokaltmiete für die Wohnung realistisch ist. Die Jahreskaltmiete sollte mindestens 4 bis 5 Prozent des Kaufpreises betragen. Sollte die Wohnung bereits vermietet sein, lassen Sie sich den Mietvertrag zeigen. Am besten beauftragen Sie eine externe Mieterverwaltung.
Die Miete für die Immobilie muss die Hypothekenzinsen decken und sich auch ohne die Steuerersparnis rechnen. Desweiteren sollte eine monatliche Rücklage in Höhe von mindestens 50 EUR gebildet werden.

Die Vorteile der Kapitalanlage Immobilie

  • Direkte Steuerersparnis
  • Unabhängigkeit von Finanzmärkten und Börsen
  • Inflationsgeschützter Werterhalt
  • Stabile Rendite
  • Sicherheit durch Sachwerte
  • Aktiver Vermögensaufbau

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Bei uns gibt es keine Kundennummer und kein Schema F. Jede Anfrage wird persönlich und individuell behandelt, dafür steht Ihnen ihr Berater als direkter Ansprechpartner zur Verfügung.

Wir möchten Ihnen nichts verkaufen was Sie nicht wollen oder brauchen. Wir bieten eine sinnvolle und sichere Möglichkeit für Ihren Vermögensaufbau die voll auf Ihre Wünsche, Anforderungen und persönliche Situation abgestimmt ist.

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